Die Europace AG – ein datengetriebenes Unternehmen
Daten sind das Öl des 21. Jahrhunderts. Was bedeutet diese Aussage für ein Unternehmen, das seit je her die Wünsche der Verbraucher mit den Angeboten von Banken und Versicherungen durch Daten in Einklang bringt?
Wir richten uns mit großer Energie darauf aus, eine datenbasierte Plattform zu einem datengetriebenen Unternehmen zu transformieren, das entlang der gesamten Wegstrecke des Verbrauchers Daten als Entscheidungsgrundlage und Hilfestellung begreift. Warum? Weil wir an den aufgeklärten Verbraucher glauben, der seine Entscheidungen auf Basis von Fakten und nicht Vermutungen trifft. Weil wir an moderne Unternehmen glauben, die auf Basis von Daten die besten Produkte über unseren Marktplatz anbieten. Weil wir an Banken und Vermittler glauben, die für ihre Kunden mit Daten die optimalen Lösungen finden.
Die Europace AG hat es sich als Ziel gesetzt, in der Baufinanzierung Kaufen so einfach wie Mieten zu machen und mit dem Ratenkredit finanzielle Freiräume zu schaffen. Mit Daten soll das Erlebnis der Kunden für die Finanzierung vereinfacht werden. Neben unseren Indizes, die in der Fachpresse regelmäßig Verwendung finden, beleuchten wir in unseren Studien spezifische Fragestellungen, um dem wachsenden Informationsinteresse unserer Kunden Rechnung zu tragen.
Studie: Im Umland wird Wohnen unbezahlbar
Es wirkt so, als hätte der Immobilienboom vor allem die Großstädte fest im Griff. Dabei zeigt sich, dass der Erwerb von Häusern und Wohnungen im näheren Umland um die Metropolregionen für Käufer besonders unvorteilhaft ist, da die Relation von Einkommen zu Kaufpreis am schlechtesten ist.
Die Entwicklung im Umland
Wer sein ganzes verfügbares Nettoeinkommen zur Abzahlung einer Immobilie nutzen kann, benötigt hierfür im Umland im Median 6,8 Jahre. In der Stadt vollzieht sich dieser Prozess schneller und erfordert nur 6,7 Jahre. Darüber hinaus war diese Entwicklung im Umland mit einer Steigerung von 6,8% von 2016 bis 2018 deutlich stärker als in der Stadt mit 3,6%. Es zeigt sich, dass die Immobilienpreise im Umland im Verhältnis zum Einkommen der potentiellen Käufer überproportional gestiegen sind.
Das sind unsere Daten
Die Daten für Immobilienpreise und Haushaltseinkommen basieren auf tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen auf der EUROPACE Plattform für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen. Zum einen wird die Summe zugrunde gelegt, die von einer Bank tatsächlich für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung gestellt wird. Zum anderen wird der angegebene Kaufpreis bzw. Marktwert miteinbezogen. Bei den Haushaltseinkommen als weitere relevante Kennzahl der Studie werden die Angaben der jeweiligen Käufer berücksichtigt, die zur Bonitätsermittlung an die Bank übermittelt werden. Hierdurch kann eine deutlich vertrauenswürdigere Datenbasis gewährleistet werden, als wenn nur fiktive Angebotspreise berücksichtigt werden würden.
Unsere Ergebnisse im Überblick
Für das Jahr 2018 können wir feststellen, dass 45% des abgewickelten Immobilienvolumens im Umland stattfindet, während die Stadt mit 31% und das Land mit 24% deutlich dahinter liegen. Dies alles vollzieht sich unter dem Eindruck einer generell steigenden Nachfrage nach Immobilien. Der Umfang aller Transaktionen im Bereich der Immobilienfinanzierung ist vom Gesamtjahr 2016 zu 2018 um 28% gestiegen. Gleichzeitig nahmen die Finanzierungssummen in diesem Zeitraum im Median um 16% zu. Es lässt sich also feststellen, dass im Umland eine konstant hohe Dynamik zu erkennen ist, die aber nicht von einer weiteren Zunahme der Marktanteile begleitet ist, während netto eine leichte Wanderungsbewegung von der Stadt in Richtung Land zu erkennen ist. Man kann die Hypothese aufstellen, dass die Preise im Umland schon seit geraumer Zeit ein Niveau erreicht haben, das zu einer Stagnation bei der Nachfrage führt.
Preis- und Einkommensentwicklung in Stadt, Umland und Land
In der Stadt konnte eine deutliche Steigerung der Immobilienpreise von 2016 zu 2018 für Wohnungen und Häuser verzeichnet werden. Auf dem Land war eine noch größere Steigerung festzustellen. Im Umland war der größte Zuwachs zu sehen. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass die absoluten Preise in der Stadt am höchsten sind, während das Umland mit leichtem Abschlag folgt und das Land einen deutlichen Abstand zeigt. Somit ist nicht verwunderlich, dass die Preise auf dem Land bei steigender Nachfrage ein großes Aufholpotential bieten. Bei Immobilien in der Stadt ist hingegen schon eine leichte Stagnation auf einem sehr hohen Niveau zu sehen. Das Umland wird in seiner Entwicklung von mehreren Faktoren beeinflusst. Aufgrund einer starken Wanderungsbewegung in den letzten Jahren aus der Stadt ziehen die Preise deutlich an und liegen im Vergleich an der Spitze. Da sie sich allerdings auf einem hohen Niveau befinden, ist ein weiterer Zuwachs kaum zu erwarten.
Gleichzeit ist die Einkommensentwicklung ein limitierender Faktor. Bei der Änderung der Einkommen kann man über alle Regionen hinweg einen positiven Trend feststellen, der sich aber nicht gleichmäßig vollzieht. Am deutlichsten ist die Steigerung auf dem Land gefolgt vom Umland und der Stadt, die allergings das höchste Niveau hat.
Kaufpreis-Einkommensrelation: Wie attraktiv ist das Umland?
Die absolute Entwicklung der Immobilienpreise sagt nur wenig darüber aus, wie attraktiv ein Kauf wirklich ist. Neben Faktoren wie der Lage und den persönlichen Präferenzen ist vor allem das Einkommen ein elementares Kriterium. Wer in München eine Immobilie erwerben möchte, muss zwangsläufig ein höheres Einkommen haben als im Rest Deutschlands. Gleichzeitig führen geringe Einkommen und niedrige Vermögen im Verhältnis zum Kaufpreis auch zu ungünstigen Finanzierungsbedingungen, welche in einer Unfinanzierbarkeit der Immobilie für diese Personengruppe münden können.
Setzt man den Kaufpreis einer Immobilie in Relation zum Nettoeinkommen zeigt sich deutlich, dass das Umland die höchsten absoluten Werte und von 2016 bis 2018 die höchste Steigerung aufweist. In der Stadt ist das Niveau vergleichbar, aber der Zuwachs fiel deutlich geringer aus. Wenn man sich die Änderungsrate von 2016 zu 2018 ansieht, stellt man fest, dass der Wert im Umland von einem ohnehin schon hohen Niveau signifikant gestiegen ist, während die Entwicklung in der Stadt und auf dem Land deutlich darunter liegt. Als Ergebnis übertrifft die Aufwandsquote für das Umland die Quote für den Kaufaufwand in der Stadt im Jahr 2018 sogar.
Die Einkommensentwicklung ist also unabhängig vom Standort immer geringer als die Steigerung bei den Immobilienpreisen. Vermeintlich attraktiv erscheint das Verhältnis von Einkommen zu Kaufpreis nur auf dem Land jenseits von Metropolen und Ballungsräumen. Auf der anderen Seite kann man auch argumentieren, dass die vermeintlich hochpreisige Stadt durchaus interessant ist, da hier das Niveau zwar hoch ist, aber die Steigerung der Immobilienpreise nicht mehr so stark ausfällt. Insbesondere das Umland schneidet bei der Kaufpreis-Einkommensrelation schlecht ab, da sich hier die Kaufpreise nochmals deutlich nach oben bewegt haben.
Die genauen Daten und Informationen, auf denen die Aussagen basieren, entnehmen Sie der vollständigen Studie.
Hier können Sie die Studie anfordern.